Что изменится в оплате жилищно-коммунальных услуг в 2022 году

За комфортное проживание в своей квартире или доме нам приходится платить — и немало. Поэтому каждое изменение в правилах оплаты жилищно-коммунальных услуг тут же отражается на нашем кошельке. Разберем, что принесет в этом плане 2022 год.

1. Плата за электричество

В скором времени тарифы, по которым оплачивается электроэнергия, серьезно пересмотрят.

Правительство РФ утвердило право регионов устанавливать на своей территории разные тарифы в зависимости от объема потребления электроэнергии, а также от категории потребителей — например, трудоспособные, пенсионеры, малоимущие и т. д. (ПП РФ от 16.12.2021 № 2306).

На данный момент дифференциация тарифов по объему потребления уже применяется в нескольких регионах в рамках пилотного проекта по т. н. «социальной норме» (Нижегородская, Ростовская, Владимирская области и некоторые другие).

И разница между платой за объем по соцнорме и сверх нее весьма заметна. Например, в Нижегородской области минимальный уровень тарифа по соцнорме составляет 3,97 рубля, а сверх соцнормы — 6,92 рублей (Приказ ФАС № 1107/21).

Поэтому тот, кто тратит много электричества, от подобной дифференциации не выиграет, а экономные еще больше сэкономят.

Кроме того, с 2022 года для учета потребленного электричества энергокомпании должны будут устанавливать только «умные счетчики» (Закон № 35-ФЗ).

2. Плата за остальные ЖКУ

Суммарный платеж за коммунальные услуги (вода, водоотведение, электричество, газ, отопление) вырастет с июля 2022 года — в рамках предельных индексов, утвержденных Правительством РФ (Распоряжение от 30.10.2021 г. № 3073-р).

Наименьший рост запланирован в Свердловской области (на 2,9%), наибольший — в Чеченской республике (на 6,5%).

Взносы на капремонт не охватываются предельными индексами, поэтому повышаются отдельно. В 2022 году в Москве взносы вырастут на 7,5%, в Московской области — на 3,2%, в Ленинградской области — на 9%, в Нижегородской области — на 4,3%.

А вот, к примеру, в Санкт-Петербурге, Пензенской области плату за капремонт повышать не будут (хотя, к сожалению, в 2022 году регионы с такими решениями остаются в меньшинстве).

Плата за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме (которую взимает управляющая организация) может быть проиндексирована в 2022 году только в двух случаях: если за повышение проголосует общее собрание собственников либо ежегодная индексация предусмотрена в договоре на управление домом.

Если нет ни того, ни другого, увеличение тарифов на оплату услуг управляющей организации является незаконным (определение ВС РФ № 301-КГ18-22044).

3. Комиссии за оплату ЖКУ

Законопроект о полной отмене комиссий при оплате жилищно-коммунальных услуг, к сожалению, пока не принят парламентом.

Но уже сформировалась устойчивая судебная практика, согласно которой управляющие организации или поставщики коммунальных ресурсов обязаны довести до сведения потребителей способы оплаты их услуг без взимания комиссии (например, в офисе УК или в определенном банке).

Поэтому граждане могут потребовать такую информацию от коммунальщиков, а если не получат ее — пожаловаться в Роспотребнадзор (например, определение Седьмого КСОЮ № 16-211/2020).

4. Субсидии на оплату ЖКУ

После неоднократных отсрочек, с 1 января вступил в силу закон, изменивший порядок предоставления гражданам субсидий и компенсаций расходов на оплату ЖКУ.

Теперь они не будут предоставляться, если в отношении заявителя есть вступившее в законную силу судебное решение, которым с него взыскана задолженность по квартплате, и долг не погашен.

Сведения о наличии или отсутствии долгов по коммунальным платежам органы соцзащиты будут получать самостоятельно, из базы ГИС ЖКХ — т. е. сам гражданин не обязан представлять подтверждающие документы (Закон от 28.11.2018 № 442-ФЗ).

В ближайшее время Правительство планирует еще более упростить порядок получения субсидий на оплату ЖКУ — они будут продлеваться автоматически каждые полгода, на основании данных, полученных через единую систему межведомственного взаимодействия.

Соответствующий проект постановления опубликован для общественного обсуждения.

С

Как будут начислять платежи за общедомовое имущество собственникам квартир: разбираем новые правила

Собственникам квартир в многоэтажках приходится оплачивать воду, электричество, отопление и прочие коммунальные ресурсы, потраченные не только на нужды своей семьи, но и на весь дом в целом (на т. н. содержание общедомового имущества — СОИ).

На днях Правительство РФ утвердило ряд поправок в правила начисления платы за СОИ (Постановление от 03.02.2022 № 92) — они вступят в силу 1 сентября этого года.

Разберем, как теперь будут начислять платежи за общедомовое имущество собственникам квартир.

1. Вводится несколько вариантов расчета стоимости коммунальных ресурсов, потраченных на СОИ:

— если нет общедомового счетчика (в т.ч. когда истекло 3 месяца со дня, когда он вышел из строя или истек срок его поверки) плату за общедомовые ресурсы будут начислять только по нормативу потребления (без последующей корректировки);
— если общедомовой счетчик есть и он полностью исправен, то соответствующий ресурс в течение календарного года будет оплачиваться по региональному нормативу потребления.
А затем, в течение 1-го квартала следующего года плату скорректируют с учетом показаний счетчика за прошлый год.

То есть жильцам придется либо доплатить — если фактически за год на дом было потрачено ресурсов больше, чем по нормативу потребления, либо наоборот — часть денег им зачтут в счет будущих платежей, если счетчик покажет за год меньший расход ресурса, нежели по нормативу.

Этот вариант при наличии действующего общедомового счетчика будет применяться по умолчанию. Но собственники на общем собрании могут принять решение изменить этот вариант, перейдя на один из следующих:

- начислять плату по среднемесячным показаниям счетчика с последующей корректировкой в 1-м квартале следующего года,

- или каждый месяц платить строго по показаниям общедомового счетчика — тогда уже без каких-либо дополнительных корректировок.

— если в доме установлена интеллектуальная система учета общедомовых ресурсов (т.н. «умный счетчик»), плата за СОИ будет рассчитываться строго по показаниям этой системы (новые пункты 29(1) – 29(5) Правил содержания общего имущества № 491).
2. Уточняются правила оплаты сточных вод в многоквартирном доме

Во-первых, плата за водоотведение в квартире при отсутствии индивидуального счетчика сточных вод будет по-прежнему начисляться, исходя из объема холодной и горячей воды, потребленной собственником за месяц.

Но если отсутствует один из счетчиков, в т.ч. если истек срок поверки одного из них (на холодную или горячую воду), в расчете будут применять норматив потребления — соответственно холодной или горячей воды.

Раньше в таком случае сразу учитывался норматив водоотведения. Теперь его будут применять только, если в квартире нет обоих счетчиков — и на холодную, и на горячую воду (абз. 7 п. 42 Правил предоставления коммунальных услуг № 354 в новой ред.).

Во-вторых, новые правила позволяют не платить в составе общего объема сточных вод по дому за ту воду, что использовали для полива газона и зеленых насаждений, для залива катка и ледяных горок на придомовой территории.

Но чтобы исключить этот объем воды, нужен акт, подписанный представителями организации водопроводно-канализационного хозяйства и управляющей организации по дому (п. 44 Правил № 354 в новой ред.).

3. Определены условия, при которых жильцам могут выставлять счет за СОИ

В Жилищном кодексе сказано, что собственники обязаны платить за коммунальные ресурсы, которые были израсходованы на использование и содержание общедомового имущества, если конструктивные особенности дома предусматривают возможность потребления ресурсов соответствующего вида (ст. 156 ЖК РФ).

В новых правилах появились критерии определения такой возможности:

- она имеется, если дом оснащен инженерными системами, которые обеспечивают предоставление услуги водоснабжения (холодного и горячего), электроснабжения, а также водоотведения (п. 11 Правил содержания общего имущества№ 491).

Поэтому больше не удастся взимать с жильцов, условно, плату за отведение общедомовых сточных вод, если дом при этом не подключен к сетям центральной канализации (а такие прецеденты были).

Как отразятся новые правила на итоговой сумме квартплаты? **

Именно этот вопрос, прежде всего, волнует собственников квартир. Ответ на него дает пояснительная записка к проекту правительственного постановления, где обозначены главные проблемы, которые призван решить этот документ:

- обеспечить управляющие компании достаточными средствами для оплаты сверхнормативного потребления коммунальных услуг на СОИ (напомню, что по старым правилам эти расходы запрещалось возлагать на жильцов — управляющая компания должна была их погашать за свой счет),

- пресечь неконтролируемый рост убытков поставщиков коммунальных ресурсов

- и стимулировать собственников помещений принимать меры к экономному расходованию ресурсов и повышению энергетической эффективности в доме.

Как видно из пояснительной записки, о каком-либо снижении финансовой нагрузки на собственников квартир речь в ней не идет, на первом плане - забота о поставщиках коммунальных ресурсов.

В одной из ближайших публикаций я подробнее рассмотрю те изменения в правилах, которые непосредственно повлияют на увеличение платы за общедомовое имущество, а также варианты ее ограничения.

Какие запреты и штрафы могут грозить собственникам квартир: отвечаю на вопросы

В последнее время стало поступать много вопросов по поводу запретов и штрафов, которые вводятся для собственников квартир с марта. Причиной тому стали, по всей видимости, законодательные изменения, которые по-разному толкуются людьми.

Предлагаю разобрать на примере нескольких вопросов, что же в действительности предусматривает закон по поводу запретов и штрафов для владельцев квартир.

1. Правда ли, что с марта с собственников квартир начнут взыскивать штрафы за остекление балкона или лоджии?

В предыдущих своих публикациях я обращала внимание на то, что новые Правила пользования жилыми помещениями, которые вступили в силу в марте этого года (Приказ Минстроя от 14.05.2021 № 292/пр), никаких принципиально новых штрафов за остекление балконов или лоджий не вводят.

Минстрой по этому поводу разъяснил, что собственникам и раньше грозили штрафы за незаконную перепланировку (ст. 7.21 КоАП РФ — публикация на сайте министерства от 06.12.2021 г.).

А балкон или лоджия с остеклением подпадают под это, если:

- во-первых, техплан квартиры не предусматривает остекления, но оно сделано собственником без каких-либо согласований с муниципальной администрацией и при этом создает угрозу жизни, здоровью или имуществу третьих лиц (прежде всего — соседей, если они жалуются, например, на скопление снега на козырьке балкона или дождевую воду, которая стекает к ним),

- или, во-вторых, при остеклении была затронута балконная плита — а в таком случае владелец жилья должен получить согласие всех собственников помещений в доме.

Кроме того, остекление балкона или лоджии может нарушить местные правила благоустройства территории (по части требований к единому виду фасадов домов).

А за это предусмотрены отдельные штрафы — в каждом регионе они свои, и причем вводились они задолго до 1 марта 2022 года.

Таким образом, новых штрафов за остекление балконов или лоджий не появилось, и никаких планов по поводу массовых проверок квартир контролирующие органы не озвучивали.

2. Управляющая компания требует от собственников квартир возместить штраф, который наложило на нее МЧС за нарушение правил пожарной безопасности (на лестничных площадках жильцы обустроили себе кладовые для хранения вещей). Ссылаются на новые правила с 1-го марта. Насколько это законно, должны ли мы платить?

Согласно новым Правилам пользования жилыми помещениями (о которых уже упоминалось выше), собственники, а также наниматели квартир должны соблюдать в т.ч. требования пожарной безопасности.

Но при этом обязанность по содержанию общедомового имущества (в т.ч. и лестничных клеток в многоэтажке) возлагается на управляющую компанию (УК) — поэтому именно ей грозит штраф за заставленные мебелью лестничные площадки, что запрещается Правилами пожарной безопасности (п. 16, 27 ПП РФ от 16.09.2020 № 1479).

Штрафовать жителей дома УК не имеет права (по закону такие санкции вправе налагать только уполномоченные должностные лица и госорганы). Поэтому на подобные требования со стороны УК можно пожаловаться в жилинспекцию.

Но нужно учитывать, что в последнее время суды стали удовлетворять иски управляющих организаций о взыскании с собственников квартир убытков, которые они причинили ей своими действиями.

Например, собственника обязали заплатить 20 000 рублей управляющей компании за то, что при проведении ремонта в его квартире был сильно испачкан подъезд строительным мусором и пылью.

УК потребовалось нанять дополнительных работников, чтобы привести все в порядок (Седьмой КСОЮ, дело № 8Г-5162/2021).

Поэтому есть вероятность, что УК может воспользоваться своим правом на возмещение убытков и предъявить судебный иск к собственникам квартир.

3. В моей квартире временно проживает сестра. Должна ли я ее зарегистрировать по месту жительства? Слышала, что за это вводятся какие-то штрафы

Действующие правила требуют сейчас от собственника жилого помещения оформить гражданину РФ временную регистрацию, если тот проживает в квартире более 90 дней подряд (п. 23 ПП РФ от 17.07.1995 № 713).

За нарушение предусмотрен штраф: от 2 до 3 тысяч рублей, а на территории Москвы и Санкт-Петербурга — от 3 до 5 тысяч рублей (ст. 19.15.2 КоАП РФ).

Но если собственник вселил к себе близкого родственника, штраф не налагается. В число таких родственников сейчас входят: супруг, дети и родители (со своими супругами), бабушки, дедушки, внуки, братья, сестры, а также опекуны, попечители и подопечные.

Поэтому в данном случае штраф за отсутствие регистрации у сестры собственнику квартиры не грозит, и никаких изменений по этому поводу пока не произошло.

К каким неприятностям может привести покупка квартиры, ранее приобретенной на материнский капитал

Квартир, купленных когда-то с использованием средств материнского капитала, на рынке недвижимости становится все больше (что вполне закономерно, ведь в этом году госпрограмме МСК исполнилось уже 15 лет).

За эти годы открылся ряд подводных камней при заключении сделок с такой недвижимостью. Разберем, какими неприятностями может сейчас обернуться подобная покупка.

1. Проблемы от органа опеки и попечительства

Главным условием, при котором можно оплатить покупку жилья средствами материнского капитала, является обязательное выделение долей в нем всем членам семьи (супругу и всем детям, независимо от возраста — ст. 10 Закона № 256-ФЗ).

Это нужно сделать в течение 6-ти месяцев либо сразу после покупки жилья, либо после погашения ипотечного кредита или передачи квартиры по договору в новостройке, либо после ввода построенного дома в эксплуатацию (п. 15 (1) Правил, утв. ПП РФ от 12.12.2007 № 862).

Соответственно, когда дело впоследствии доходит до продажи такого жилья, продавец должен получить предварительное разрешение на сделку от органа опеки и попечительства (поскольку в квартире или доме есть доли, принадлежащие несовершеннолетним детям).

Но проблема в том, что даже при наличии такого разрешения покупатель рискует остаться без квартиры. В свое время с подачи Верховного суда РФ в судебную практику вошел такой прецедент:

- орган опеки и попечительства выдал разрешение на продажу квартиры, в которой были доли несовершеннолетних детей — с условием, что одновременно с этой сделкой продавец приобретет в собственность детей другую конкретную квартиру.

Однако это условие не было выполнено: квартиру продали, но дети так и не стали собственниками новой квартиры.

Орган опеки обратился в суд с требованием признать сделку по продаже жилья недействительной, т.к. детей лишили права на жилое помещение — и в Верховном суде РФ жалобу удовлетворили.

Высшая инстанция посчитала, что неисполнение условий органа опеки приравнивается к отсутствию разрешения на сделку — а значит, договор купли-продажи подлежит отмене, как не соответствующий требованиям закона (определение ВС РФ № 48-КГ18-1).

Таким образом, покупателю квартиры теперь никто не может гарантировать, что даже с разрешением от органа опеки сделку не отменят.

Рекомендуется взять с продавца дополнительное обязательство — что если он не выполнит условия органа опеки, покупатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке и потребовать от него другое равноценное жилье или выплатить стоимость квартиры по текущим ценам на рынке.

Но защититься на 100% от ситуации, когда продавец может сказать, что денег у него уже нет, здесь, к сожалению, невозможно.

2. Проблемы из-за невыделенных долей

Есть примеры, когда владельцы сертификата на МСК, зная о том, какие сложности могут возникнуть с продажей квартиры, на которую есть права у несовершеннолетних, специально не выделяют детям доли.

Чем это может впоследствии обернуться для покупателя такого жилья? ПФР или прокурор может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной — поскольку в данном случае явно нарушается требование закона об обеспечении детей жильем (ст. 10 Закона № 256-ФЗ).

А сделка, противоречащая закону — недействительна (ст. 168 ГК РФ). И в судебной практике есть примеры, когда договор отменяли (например, определение Челябинского облсуда по делу № 11-6047/2017)

Поэтому покупатель рискует тем, что он заплатит деньги за квартиру, а после сделку отменят и жилье придется вернуть продавцу — тогда как опять-таки никто не гарантирует, что тот взамен выплатит деньги.

Таким образом, если в приобретаемой квартире проживают дети, но доли на них не выделены — стоит проверить у продавца, прежде всего, остаток средств МСК (запросить у него справку от ПФР).

Если сумма не тронута — значит, квартира безопасна (она покупалась без привлечения этих средств).

Но если ПФР ответит, что МСК был потрачен — есть повод задуматься, а так ли нужна эта квартира, чтобы принимать на себя возможные риски с отменой сделки в будущем.

Кого сейчас собственник может не впускать к себе в квартиру для проверки, даже несмотря на удостоверение

Многие собственники квартиры наверняка не раз сталкивались с такой ситуацией: неожиданно раздается звонок в дверь — и некие люди, предъявляя официальное удостоверение, требуют впустить их внутрь для проведения проверки.

Разберем, кого, даже несмотря на удостоверение, собственник может сейчас не впускать в свое жилье.

1. Государственная жилищная инспекция

Недавно Министерство экономического развития РФ опубликовало любопытные разъяснения на тему проверок жилых помещений сотрудниками государственной жилищной инспекции (Письмо от 23.03.2022 № ОГ-Д24-1977).

Уточню, что жилинспекция не только ведет надзор за работой управляющих организаций, но и контролирует в т.ч. соблюдение правил содержания и использования жилых помещений.

А поскольку соблюдать эти правила обязаны прежде всего собственники, наниматели жилых помещений и члены их семьи, то они тоже могут попасть под проверку со стороны жилинспекции.

В частности, наложение штрафов за незаконную перепланировку находится именно в ее компетенции (ст. 7.21, ст. 23.55 КоАП РФ).

Поэтому сотрудники жилинспекции могут потребовать от собственника впустить их в квартиру, чтобы проверить ее на предмет незаконных перепланировок (особенно, если поступила соответствующая жалоба от соседей).

Между тем, как указало Минэкономразвития, жилищный надзор подчиняется общим требованиям Закона «О государственном и муниципальном контроле в РФ» № 248-ФЗ.

А там содержится запрет на проведение осмотров жилых помещений в рамках проведения контрольных мероприятий (ст. 76).

Отсюда Министерство пришло к выводу, что у сотрудников жилинспекции нет законных полномочий входить в квартиру и проводить ее осмотр — даже если собственник жилья дал на это свое согласие.

Таким образом, жилинспекция может привлекать собственников квартир к ответственности за незаконную перепланировку и требовать в суде устранить нарушения — но при этом они не имеют права эти нарушения выявлять. Такой вот парадокс…

Поэтому собственник квартиры может на абсолютно законных основаниях захлопнуть дверь перед инспектором жилищного надзора: никакой ответственности ему за это не грозит.

2. Государственный пожарный надзор

Закон обязывает всех пользователей жилых помещений соблюдать правила пожарной безопасности и предусматривает штрафы за нарушение этого предписания.

Но могут ли сотрудники территориальных подразделений МЧС (которые осуществляют государственный пожарный надзор) проверять квартиры в этих целях?

Согласно Закону «О пожарной безопасности» № 69-ФЗ проведение федерального государственного пожарного надзора регулируется уже упомянутым выше Законом № 248-ФЗ (ст. 6). А это значит, что так же, как жилищные инспекторы, сотрудники МЧС не вправе проводить осмотры жилых помещений граждан.

Это дополнительно подтверждается Положением о пожарном надзоре, где осмотр жилых помещений в жилых домах исключен из перечня возможных контрольно-надзорных мероприятий (п. 33).

Поэтому собственники квартир могут с чистой совестью не открывать дверь т. н. сотрудникам МЧС, которые настаивают на проверке дымовых датчиков или чего-то иного.

Скорее всего, это просто мошенники, задачей которых является продать жильцам какой-то абсолютно ненужный прибор.

3. Коммунальные службы

Управляющие организации, газовые службы, гарантирующие поставщики электроэнергии не реализуют какой-либо вид государственного надзора, но у них есть право проверять то, как соблюдают пользователи квартир условия оплаты коммунальных услуг (прежде всего, состояние квартирных счетчиков).

Но взамен коммунальщики тоже должны выполнять определенные правила. В частности, уведомлять владельца жилья о предстоящей проверке не позже, чем за 2 недели (объявлением в тексте квитанции, сообщением на телефон или иным способом, обеспечивающим уведомление гражданина).

Собственник или наниматель квартиры может перенести дату визита проверяющих, обратившись в соответствующую организацию не позднее, чем за 2 дня до проверки.

Если же проверяющий придет в тот день, который не был согласован с владельцем жилья, тот может не открывать дверь — и закон будет на его стороне (п.п. 32, 85, 119 Правил № 354).

Самостоятельная замена счетчика коммунальных ресурсов может дорого обойтись.

С одной стороны, действующие нормы запрещают собственникам пользоваться неисправными счетчиками коммунальных ресурсов и обязывают их обеспечить устранение поломки в течение 30 дней со дня ее обнаружения (п. 81 (13) Правил № 354).

Но, с другой стороны, замена неисправного счетчика может дорого обойтись владельцу жилья.

Дело в том, что если снять старый счетчик самостоятельно, без уведомления управляющей компании или ресурсоснабжающей организации, это могут расценить впоследствии как самовольное вмешательство в работу прибора учета.

А за это грозит доначисление платы за коммунальный ресурс по нормативу за все время со дня последней проверки счетчика, да еще с применением повышающего коэффициента 10 (п. 81 (11), 81 (13) Правил № 354).

Показательный пример из судебной практики (Седьмой КСОЮ, №88-1635/2022). Женщина подала в «Водоканал» заявку на опломбирование новых счетчиков на воду.

Но когда пришел специалист, он составил акт о несанкционированном вмешательстве в работу приборов учета, т. к. старые счетчики были демонтированы без проверки и снятия показаний.

В итоге женщине доначислили плату за воду в размере 17 886 рублей.

Суды признали это законным, т. к. по правилам при необходимости демонтажа счетчиков исполнитель должен быть извещен не менее чем за 2 рабочих дня, и счетчики снимаются в присутствии его представителей (кроме тех случаев, когда они были извещены, но не явились).

Что можно, а что нельзя делать с ипотечной квартирой

Есть мнение (и оно довольно широко распространено среди нашего населения), будто бы ипотечная квартира принадлежит банку — и до тех пор, пока кредит не будет полностью выплачен, с таким жильем ничего нельзя делать.

Но, на самом деле, это вовсе не так: даже при том, что гражданин взял в банке кредит на покупку квартиры, именно он является ее собственником.

А это значит, что у него есть все права, присущие собственнику: владеть, пользоваться и распоряжаться своим объектом недвижимости. Однако, поскольку квартира находится в залоге у банка, ее владелец в определенной степени ограничен в своих правах: он может реализовать их только с согласия банка.

Разберем, что он может делать с ипотечной квартирой, а что — нет, под угрозой продажи квартиры с публичных торгов.

Заемщик имеет полное право:

1) Прописать в ипотечную квартиру своих родственников

Действующие правила регистрации по месту жительства и пребывания не требуют предоставлять согласие банка на регистрацию других жильцов в ипотечной квартире (ПП РФ от 17.07.1995 № 713).

Кроме того, по закону заемщик имеет полное право использовать заложенную квартиру по назначению — в т.ч. вселять и регистрировать там членов своей семьи. Поэтому у банка нет правовых оснований для того, чтобы запрещать регистрацию жильцов в заложенном жилом помещении.

2) Сдавать квартиру в наем

Если ипотечное жилье сдается, это создает угрозу его повреждения и, как следствие, снижения стоимости. Поэтому некоторые банки подстраховываются, включая в договор условие, что заемщик должен предварительно уведомить кредитора о планируемой сдаче квартиры и получить его согласие на это.

Но Верховный суд РФ в свое время признал такую практику неправомерной: право собственника использовать заложенное имущество по назначению не может быть ограничено договором (постановление № 309-АД16-8799).

Поэтому владельцы ипотечного жилья имеют полное право сдавать его за плату, независимо от мнения банка.

3) Передать по наследству

Как и любая собственность, ипотечное жилье может переходить по наследству (как по завещанию, так и по закону). Разумеется, вместе с ним к наследникам переходит и долг по кредиту.

В то же время, без согласия банка ипотечную квартиру нельзя:

1) Ни продать, ни подарить кому-то, ни повторно заложить, ни внести в качестве взноса в имущество юридического лица (ст. 37 Закона об ипотеке № 102-ФЗ).

Росреестр не зарегистрирует переход прав на ипотечную квартиру без письменного подтверждения от банка, что он не возражает против сделки.

2) Перестраивать так, что в результате стоимость квартиры снизится по сравнению с первоначальной

Закон обязывает собственников ипотечного жилья поддерживать его в исправном состоянии (в т.ч. своевременно проводить необходимый ремонт).

Однако при этом запрещается ухудшать имущество сверх нормального износа (ст. 29 Закона №102-ФЗ).

Поэтому, если, к примеру, собственник планирует объединить кухню с гостиной, создав тем самым фактически однокомнатную квартиру вместо двухкомнатной, придется предварительно получать согласие банка на это.

Какие перемены ожидают владельцев недвижимости: разбираем поручения Президента РФ

На днях был официально опубликован перечень поручений, которые Президент РФ дал Правительству РФ в рамках реализации государственной программы «Национальная система пространственных данных» (утв. Президентом РФ 11.08.2022). Судя по его содержанию, владельцев недвижимости вскоре ожидают серьезные перемены.

Правительству РФ поручено в срок до 2024 года обеспечить, чтобы в федеральное законодательство были внесены изменения с целью:

- во-первых, сократить количество земельных участков, у которых не определены границы.

Иными словами, землевладельцев могут обязать провести межевание и официально зафиксировать границы своих участков на Публичной кадастровой карте. Тогда как на сегодняшний день эта процедура не является обязательной, и участки свободно участвуют в гражданском обороте без межевания.

Для многих собственников межевание является серьезной проблемой, т. к. есть споры с соседями по поводу места расположения границ участков — а разрешить их можно только в судебном порядке.

Услугу межевания оказывают кадастровые инженеры, и она является платной. Бесплатное для собственников земли межевание возможно только в рамках проведения комплексных кадастровых работ, заказчиками которых выступают местные органы власти, за счет бюджетных средств.

Однако граждане не могут повлиять на то, будут ли проведены такие работы, и, если будут, то где именно. Обязательное межевание земельных участков может серьезно повлиять на рынок недвижимости — прежде всего, повышением стоимости земли;

- во-вторых, снизить число объектов недвижимости, которые граждане и организации используют без регистрации их прав в ЕГРН.

Как известно, вопрос об уплате налога на имущество физических лиц (и организаций) зависит от регистрации права собственности на недвижимость в ЕГРН. Поэтому многие не торопятся ставить на учет свои объекты — тем более, что закон не предусматривает никакой ответственности за отсутствие документов на собственность.

По всей видимости, вскоре эта ситуация изменится. А, как известно, не только дом, но и гараж, и баню, и даже теплицу могут признать недвижимостью, если они представляют собой капитальные сооружения на фундаменте, которые нельзя перенести без ущерба их целевому назначению.

Поэтому в свете новых планов нашего правительства обладателей таких сооружений на своих участках могут обязать оформить их в собственность (и платить за них налог, соответственно);

- в-третьих, уменьшить число случаев, когда государственные и муниципальные земли используются без законных оснований собственниками расположенных на них зданий и сооружений.

Как видно, контроль за пользованием земельными участками будет усилен. Условной семье, которая владеет домом на неприватизированном участке, придется подтвердить законность его использования — и в случае, если документы найти так и не удастся, придется оформлять участок в аренду.

Это хорошо, что смогла вернуть квартиру, но нервы точно потрепали. Вот по этому лучше сдавать  только хорошо знакомым.

Повторим )

Почему теперь не стоит заключать с квартирантами договор с автоматическим продлением на новый срок

Многие собственники, которые сдают свои квартиры жильцам, избегают заключать договор найма на срок больше 1 года — и вполне обоснованно.

Дело в том, что закон устанавливает ряд дополнительных требований для долгосрочного договора найма (заключенного на год и более): обязательная регистрация договора в ЕГРН, приоритетное право нанимателей на перезаключение договора на новый срок и т. д. (ст. 683 ГК РФ).

Поэтому более распространенным вариантом выступает договор найма сроком до 1 года (например, на 11 месяцев), куда включено условие об автоматическом продлении его действия на тот же срок по умолчанию сторон.

Но с недавнего времени такая форма договора найма не является безопасной для собственника жилья — поясню почему.

В прошлом году Конституционный суд РФ рассматривал вопрос о допустимости расторжения краткосрочного договора найма (сроком до 1 года) во внесудебном порядке (когда жильцы обязаны освободить жилое помещение досрочно, получив уведомление от наймодателя о прекращении договора).

Суд отметил, что такое расторжение договора не противоречит закону, но при условии, что в нем изначально обозначены основания для этого — причем основания должны быть связаны с существенным нарушением интереса собственника по вине жильцов.

То есть наймодатель не вправе выселять своих квартирантов до истечения срока договора только лишь потому, что ему захотелось расторгнуть соглашение.

Для такой меры должны быть серьезные основания — например, грубое нарушение жильцами правил пользования жилым помещением, существенная задержка арендной платы и т.п.

Иначе суд может по жалобе необоснованно выселенного нанимателя взыскать с собственника жилья все причиненные ему убытки и обязать вселить его в жилое помещение.

И при этом Конституционный суд РФ сделал важную оговорку: его вывод о возможности расторгнуть краткосрочный договор найма во внесудебном порядке не распространяется на те случаи, когда договор относится к краткосрочным лишь формально — фактически же таковым его нельзя признать, т.к. отношения между сторонами продлеваются, и в совокупности срок превышает 1 год (Постановление КС РФ от 2 июня 2022 г. №23-П).

А возможность досрочного расторжения долгосрочного договора найма жилья во внесудебном порядке (по уведомлению наймодателя) Конституционный суд РФ не поддерживал.

И есть сомнения в том, что он это поддержит, учитывая, что Конституция РФ устанавливает право каждого на жилище и недопустимость произвольного его лишения (ст. 40), а в случае с долгосрочным наймом это право более уязвимо, поскольку наниматель здесь рассчитывает на то, что в течение длительного времени будет обеспечен жильем.

Поэтому сейчас нельзя гарантировать, что досрочное выселение нанимателей по долгосрочному договору найма признают законным, если наймодатель при этом не обращался в суд (ст. 687 ГК РФ).

А условие об автоматической пролонгации, как видно, относит к долгосрочному даже договор, заключенный на срок до 1 года. В связи с этим представляется, что безопаснее для собственника подписывать договор найма сроком до 1 года, без условия об автоматическом продлении срока.

При необходимости возобновления отношений можно просто перезаключить договор — снова на срок до 1 года. Это позволит наймодателю воспользоваться механизмом внесудебного расторжения договора, который был одобрен Конституционным судом РФ.